2022年年報季已近收官。受疫情及行業持續下行等因素影響,中國房企的2022年無疑是艱難的。從已經披露年報的房企來看,銷售大降、盈利下滑、資金緊缺、負債高企,成為全行業的普遍現象。銷售額超千億元的房企數量較2021年減半,銷售分化極為明顯。據統計,2022年全國商品房銷售額同比下降26.7%,TOP100房企銷售總額同比下降42%,央企銷售總額同比平均下降20%。僅有極少數企業實現了營收和淨利潤的正增長,部分房企甚至出現巨額虧損。加之海外債務市場功能失效,境內債展期規模創歷史新高,民營房企批量出現流動性問題,交付問題頻頻發生,房地產行業整體舉步維艱。
作為衡量房企盈利能力的兩大指標,ROE(淨資產收益率)和淨利潤率,於2022年全部轉為負值。據統計,TOP50上市房企2022年ROE均值為-17.82%,相比2021年下降24個百分點;平均淨利率為-10.51%,較2021年下降16個百分點;平均毛利率為12.95%,較2021年的20.44%下滑7.5個百分點。大部分房企財務數據惡化,普遍融資成本攀升、資金流減少。據統計,截至2022年末,TOP50上市房企持有資金共計1.73萬億元,同比減少16.23%;財務費用(或融資成本)同比大增66.56%,達到1104億元。與此同時,踩中融資“三道紅線”的房企數量明顯增多。據不完全統計,TOP50上市房企有12家全部踩中“三道紅線”,其中不乏央企。
2023年房地產被重申為國民經濟支柱產業,房住不炒與保交樓、保民生、保穩定已成為2023年的主題基調。進入2023年,市場環境已有明顯好轉。在積極的政策信號持續釋放下,房地產銷售逐漸回暖,局部地區快速轉熱,高韌性企業經營恢復較快。今年一季度,TOP100房企銷售總額達1.76萬億元,同比增長8.2%,是去年以來首次實現增長。此外,近期多地土拍市場表現也較為活躍,溢價率均有所提升,房企補貨意願增加。展望未來,機遇與挑戰仍在。市場分化、行業分化、企業分化依然將是房地產市場的整體發展趨勢。隨著市場逐漸恢復,上市房企盈利大面積下滑的態勢有望扭轉。然而,強者恒強的局面已然形成。無論是融資端還是銷售端,都傾向於優質房企,對於中小型房企以及出險房企,還需要通過自身的運營去突破經營困境,從而贏得機遇。
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