支柱產業定位再提 政策環境全面寬鬆

2022 年是中國房地產行業全面低迷的一年。全國房地產行業出現有數據以來的最大下滑。包括新房銷售、新開工、開發投資在內的各項主要指標均出現歷史最大跌幅。在經歷了過去20多年的高速發展後，中國房地產終於迎來長週期拐點。經濟與人口增長放緩、新冠疫情影響以及調控政策是導致週期拐點出現的主要原因。受多重因素疊加影響，房地產銷售回落、多家民企債務違約、土地市場流標持續，標杆房企銷售全面萎縮。市場全面低迷之下，各種寬鬆政策貫穿全年，中央及地方不斷釋放“支持剛性和改善性住房需求”的信號，金融 16 條政策出臺，支持房企融資“三箭齊發”，層出不窮。

為了實現穩經濟的目標，2022年年末，中國房地產政策再次出現重大轉折。尤其是12月中旬以來，決策層連續表態：《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》提出“支持居民合理自住需求”；國務院副總理劉鶴明確提出“房地產是國民經濟的支柱產業”；12月的中央經濟工作會議特別指出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防範化解優質頭部房企風險。同時會議還強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。不難看出，相比於以往，在主基調不變的基礎上，此次會議的涉房地產行業內容將重點放在了防風險、保民生上。此番官方明確房地產是國民經濟的支柱產業，一方面，房地產業鏈條長、涉及面廣，是重要的經濟增長動力源；另一方面，房地產業也是重要的風險源之一，對於金融穩定具有重要影響。

政策環境已全面轉向寬鬆，在積極扶持房地產行業平穩發展的導向下，市場有望在2023年迎來恢復。但是，即使救市政策應出盡出，房地產市場也無法回到以往的歷史高位，因為導致目前樓市整體下行的中長期因素無法逆轉，即長期人口和經濟增長放緩，以及中期疫情對經濟的影響。然而，強者恒強，城市基本面依然是決定表現分化的關鍵所在。從短期來看，決定各城市2023年表現的主要影響因素包括：調控政策鬆緊程度、新房庫存、土地供求、外來人口數量，以及當前成交量偏離合理需求的程度。由於從政策落地到市場預期回穩、需求恢復仍有一段時間，預計2023上半年樓市有望築底企穩，下半年成交將逐步回升。