根據國家統計局最新發佈的經濟數據,今年前三個季度中國房地產增加值累計下降了4.4%;第三季度房地產增加值則同比下降了4.2%。這次的下降是連續5個季度的負增長,是自1998年全面房改以來從未發生過的情況。1998年以來,中國房地產增加值曾出現過三次負增長,分別是:2008年的3、4季度,當時全球金融危機爆發;2020年1季度,國內新冠疫情爆發。如果說前三次都源自“不可抗力”,那麼最近這5個季度的連續負增長,則是“疫情、調控、人口紅利見頂、轉變增長方式”等複合因素疊加而造成。這也意味著,中國房地產的確面臨了“歷史性拐點”,長短週期都進入了調整階段。
在國內房地產市場調整探底、市場情緒低迷之際,房地產行業估值也處於歷史較低水準。敏銳的各類背景資本,尤其是境外投資機構已經開始捕捉這一時機,加速進場。截至2022年9月,已有貝萊德、黑石、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資動作頻頻,從抄底北上廣深寫字樓到介入各類商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等專案。港資房企,包含新世界、恒隆地產等也都陸續開始重返內地。近期新加坡凱德的頻繁操作頗為引人矚目。2022年10月17日,凱德史無前例地“撿漏”北京法拍房,以七折的價格、20.37億元競拍拿下北京東三環核心的寫字樓博瑞大廈,收購方穿透後由凱德(中國)商用有限公司(隸屬於凱德投資)間接全資持股。10月24日,凱德地產以15億元成功購入杭州錢塘區約40畝的住宅地塊。此前的今年3月,凱德置地分別以11.75億元、23.1億元的價格摘得成都和武漢的住宅地塊。
與此同時,由於國內房企密集違約的風險事件頻發,多家外資機構伺機積極收購中國房企債券或股票。今年1至8月期間,貝萊德旗下BGF亞洲高息債券基金抄底購入了3130萬張恒大債券, 11月8日又增持融創中國172.2萬股,持股比例由4.98%增至5.01%。橡樹資本也表示正在買入中國房地產債券,此前已與禹洲簽署了40億元人民幣貸款。10月21日,iShares美元計價亞洲高收益債券ETF的資產管理規模從8月底的3.83億美元激增至18.7億美元,增幅高達388%。據悉,該基金在中國債券和中國房企分別擁有約42%和29%的敞口,其中包括恒大和融創發行的債券。此外,瑞銀資管、匯豐資管、安石集團等外資機構也在持續加倉中國房地產債券。
從大類資產配置看,目前全球安全、低估值、確定性的資產缺乏。國內房地產市場正值長短週期性的調整階段,隨著宏觀經濟穩步恢復,有望逐步觸底企穩。外資的進場,正是瞄準這一調整的窗口機會,反映其對中國房地產未來發展前景已趨樂觀。
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