城中村改造再推進 特大超大城市迎來新契機

7月21日國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。當前中國房地產市場疲弱，超大特大城市的城中村改造能否承擔改變其頹勢的作用，成為了市場關注的焦點。

從國常會的《指導意見》可以看到，這一輪城中村改造的規模和影響，不可等同於2014年那輪棚戶區改造。當年的棚改以三四線城市為重點區域，大拆大建是主要模式，而本輪城中村改造則限定於超大特大城市，且不允許大拆大建。此輪城中村改造有如下特點：一是區彆於棚改，倡導市場化。鼓勵和支持民間資本參與，多渠道籌措改造資金，發揮市場在資源配置中的決定性作用；二是區彆於純商業化片區開發，包含準公益性，與保障性住房建設結合。三是區彆與老舊小區改造，高效綜合利用土地資源。

根據國務院2014年《關於調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。第七次全國人口普查數據顯示，我國目前已有7個超大城市（上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津）和14個特大城市（武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連），共計21個，總計每年的房地產投資完成額約占全國的三至四成，是中國最重要的一二線城市。經估算，這21城的城中村的住房麵積約為3億平方米。其中，青島、廣州、長沙等地的城中村麵積較大，分彆均超過兩千多萬平方米，而北京、上海、深圳則分彆為1550萬平方米、1206萬平方米和690萬平方米。合肥、哈爾濱、沈陽等地城中村麵積較小，均不足500萬平方米。

城中村改造是一項長周期的投資，主要是麵向集體所有權用地的住宅、工業廠房和商業配套，進行通盤的改造，與保障房及平急兩用基礎設施相結合。超大特大城市的城中村改造有助於解決城中村存在的問題，提升城市居民的居住環境和生活質量。對於整體經濟而言，可以理解為一次重要的基建投入。可以拉動房地產相關產業鏈，包括建材、水泥、裝修、家電等產業，有利於大城市升級改造。同時，通過城市升級改造，又帶動了當地的消費需求。並且，城市升級改造也是城市資產的盤活，源源不斷的租金收入，可以持續獲得更多的授信，為未來創造更多的資產證券化的空間。因此，城中村改造方案將加速中國房地產向超大特大城市聚集，體量較大的廣大三四線城市難以直接受益。