樓市分化依然顯著 底部企穩略有改善

國家統計局10月18日發布數據，按不變價格計算，三季度GDP同比增長5.2%，表明經濟持續恢複向好。然而，房地產市場仍處調整階段。國家統計局數據顯示，前三季度，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。商品房銷售麵積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售麵積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，同比下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。單月環比來看，9月商品房銷售麵積、銷售金額分彆上升46.99%、41.57%。同比來看， 9月商品房銷售麵積、金額同比分彆下降10.1%和12.9%，較上月收窄2個百分點和3.4個百分點。環比上升，同比跌幅已連續4個月收窄，表明市場底部企穩、修複信號明顯。

房地產市場依然分化顯著。從城市層麵看，30城商品房成交麵積同比降幅顯著收窄，且核心城市表現更好。2023年1-10月，30城商品房累計成交麵積為11235萬㎡，同比下滑7.6%，降幅較1-9月收窄了0.5個百分點。其中，一線、二線、三線城市的商品房累計成交麵積同比分彆為+2%、-9%、-14%。10月單月情況有所改善，30城商品房成交麵積1020萬㎡，環比增長4%，單月同比下降2%，降幅較9月大幅收窄了20個百分點。

從房企層麵來看，10月百強房企銷售額累計降幅持續擴大，且結構性差異明顯。2023年1-10月，百強房企累計全口徑銷售額51003億元，同比下降14%，降幅較1-9月擴大了2個百分點。其中，未出險房企合計銷售額累計同比下降2%，而已出險房企同比下降44%。10月單月的情況略有改善，百強房企銷售額4437億元，環比增長0.4%，單月同比下降28%，降幅較9月收窄了2個百分點。截至10月31日，已有85家滬深上市房地產公司發布了季度財報，國央企的表現明顯好於混合製房企及民營房企。央企、地方國企的現金及現金等價物餘額均值同比增長8.8%、7.1%，短期有息債務均值同比下降4.1%、8.1%，短期償債能力有所提升。民營企業、混合所有製企業的現金及現金等價物均值同比下降33.3%、24.5%，短期有息債務均值同比下降20.5%、16.2%，短期流動性改善不明顯。

三季度以來，各地針對房地產市場的優化政策進一步推進，多數城市限製性政策已基本放開，但截至目前效果欠佳，潛在購房者的觀望情緒仍然較重。預計後續政策仍將繼續放鬆，一線城市有望逐漸企穩恢複，而多數二線及三四線城市調整壓力較大，短期市場或仍將延續低迷表現。