特朗普第二任期美國房地產行業如何發展？2025年美國房地產十大預測

根據美國人口普查的最新數據，10月份美國單戶住宅的中位售價為437300美元，高於一個月前的426800美元。



與此同時，根據在線房地產經紀公司 Redfin 的數據，美國 10 月份的平均租金價格為 1619 美元，與去年同期基本持平或上漲 0.2%，比一個月前下降 0.6%。

雖然很難準確預測2025年房地產市場將如何發展，但幾位經濟學家在在線房地產經紀公司 Redfin 的一份新報告中對明年可能發生的情況進行了預測。預計2025年房屋銷售量將會增加，這主要是由於被壓抑的需求。但一些潛在購房者仍將因房價上漲而被排除在外，抵押貸款利率仍維持在 7% 附近。另一方面，租金價格應保持不變，同時工資上漲，從而提高租房者的負擔能力。兩黨政客都承諾降低美國工薪階層的住房成本並建造更多住房；希望這將在未來幾年內發生。

預測一：2025年房價將上漲4%

經濟學家預計 2025 年美國房屋銷售價格中位數將穩步上漲，年底將比 2024 年高出 4%。價格上漲速度將與 2024 年下半年類似，因為預計不會出現有足夠的新庫存來滿足需求。價格上漲是許多美國人無法擁有住房的因素之一，導致一些潛在購房者轉而租房。



預測2：抵押貸款利率將保持在7%附近

2025 年抵押貸款利率可能會保持在 6% 的高位，周平均利率全年波動，但平均在 6.8% 左右。投資者預計，如果當選總統特朗普實施其擬議的減稅和關稅措施的很大一部分，並且經濟保持強勁，美聯儲將在 2025 年僅下調政策利率兩次，從而使抵押貸款利率保持在高位。關稅可能會引發通貨膨脹，而實施更多減稅將增加美國赤字，這兩者都會推高抵押貸款利率。高抵押貸款利率是導致購房負擔不起的第二部分。



另一種情況：如果經濟疲軟或關稅和減稅計劃被取消，抵押貸款利率可能會降至 6% 的低水平。任何一年總統換屆都是難以預測的，今年尤其難以預測。

預測3：2025 年房屋銷售量將超過2024年

預計明年現房銷售量將有所增加，到2025年年化增長率將在410萬至 440萬套之間。這意味着同比增長 2% 至 9%。今年展示的銷售範圍異常廣泛，因為雖然高昂的住房成本可能會讓一些潛在買家望而卻步，但市場上也存在相當多的被壓抑的需求。 如果銷售量僅小幅增長，那將是因為抵押貸款利率高和庫存低，因為房主繼續持有自己的房屋。

如果抵押貸款利率下降幅度超過預期，或如果近期購房需求持續爆發，銷售可能會出現更大增長。儘管抵押貸款利率維持在 7% 左右，但在11月大選后的幾周內，購房需求仍大幅增長。部分原因是買家在進行大筆購買之前等待不確定性過去，部分原因是許多人對共和黨領導的政府的承諾在財務上更有信心。即使在大選之前，數據也顯示，抵押貸款利率上升並沒有像預期那樣阻止買家，部分原因可能是許多美國人已經習慣了高抵押貸款利率。如果經濟保持強勁，並且有足夠多的人能夠負擔明年的高住房成本，這將推動銷售。

預測4：2025年將是租房市場

許多美國人將繼續租房或成為租房者。雖然買房成本將會增加，但租金負擔能力將會提高。預計 2025 年美國租金要價中位數將同比持平。這將使普通美國人更能負擔得起租金，因為工資將會上漲。

市場上還將有更多新的出租房屋上市，許多建築商在大流行公寓建設熱潮期間開始建造的公寓即將取得成果。這將創造比需求更多的供應，激勵房東提供免費停車、免費一個月租金、更多便利設施或暫停租金上漲等優惠，以留住居民。由於明年租金持平甚至下降，而房價可能會因利率可能保持高位而上漲，租房和購買之間的負擔能力差距可能會擴大。

預測 5：更少的建築法規將導致更多的住宅建設

預計住宅建築商將在 2025 年建造更多的單戶住宅，儘管住宅建築的增加需要幾年時間才能使購買房屋變得更加便宜。共和黨在白宮、參議院和眾議院的大獲全勝，帶來了監管負擔可能減輕的新樂觀情緒，從而增強了建築商的信心。建築商還將寄希望于這樣一個事實：抵押貸款利率鎖定效應將限制現有庫存量與新建築的競爭。

放鬆監管也應該會導致多戶住宅開工量反彈。這將與 2024 年發生逆轉，當時建築商因供應過剩而減少了公寓開工。

需要注意的是，建築商面臨一些阻力。第一，利率可能保持高位。第二，即將上任的政府表示將削減移民，這可能會導致住宅建設減少，因為移民約佔該國建築勞動力的 30% 。

預測6：隨着傭金小幅下降，富人購買和出售房屋的費用將減少

在全國房地產經紀人協會 (NAR) 新傭金規則實施的第一個完整年度，預計房地產傭金將略有下降。尤其是對於豪華住宅來說尤其如此，因為經紀人有最大的降低費用的空間，而在競爭激烈的房地產市場上，費用越來越成為競購戰中的談判要點。即將上任的政府中的反壟斷執法者將在多大程度上推動房地產行業的進一步改革，還有待觀察。美國司法部在最近的一份文件中表示，它「繼續審查住宅房地產行業可能抑制競爭的政策和做法」，但尚不清楚是否會採取任何正式行動。

預測7：房地產行業將整合

在新政府的領導下，聯邦貿易委員會將更有可能批准大公司之間的併購。與其他只有少數幾家主導企業的行業不同，美國房地產行業長期以來一直處於碎片化狀態，多個房地產搜索網站以及各種規模和商業模式的經紀公司都在爭奪代理商和客戶。雖然大型經紀公司提供附屬抵押貸款或產權服務的情況並不少見，但我們可能會看到更多的經紀公司、貸方和產權公司合併，希望從每個客戶那裡獲得更多業務。


預測 8：氣候風險將影響到個人住宅，尤其是佛羅里達州沿海地區

自然災害的風險將開始壓低氣候風險地區的房價或減緩價格增長，例如佛羅里達州沿海地區、加利福尼亞州的野火多發地區和德克薩斯州的颶風多發地區。購房者及其代理人必然會更加了解每件房產的風險。更多的購房者將搬到中西部和東北部價格相對便宜的地方，這些地方可以相對保護免受氣候驅動的災害的影響。

對於佛羅里達州許多中低收入房主來說，颶風海倫和颶風米爾頓是一個轉折點。今年秋天，與一年前相比，更多的購房者希望離開佛羅里達州，而希望搬入該州的外地購房者則減少了。預計這一趨勢將轉化為一些佛羅里達人在厭倦了破壞性颶風的生活后搬離該州沿海地區，並且隨着保險費用、管理費和財產稅飆升，儘管房價下跌，但住房成本仍在上漲。佛羅里達州沿海地區可能會成為只有那些能夠支付天價保險費或有現金進行重建的富人才能居住的地方。預計佛羅里達沿海的奢侈品市場將保持強勁。


預測 9：藍色城市的市長將幫助扭轉人們逃離城市中心的趨勢

舊金山今年選出了一位親商的民主黨人作為新市長，俄勒岡州波特蘭選出了一位承諾結束無家可歸者的市長，藍州的其他幾個大城市正在制定嚴厲打擊犯罪的政策，以振興市中心並保留居民。這些政治因素，加上許多大公司（包括科技公司）將員工帶回辦公室，可能會導致人們逃離沿海大城市。

預計在加利福尼亞州尤其如此。許多金州居民將有動力留下來，因為住房供應將繼續改善，抑制價格上漲；具體而言，洛杉磯和灣區等地的ADU 建設熱潮應會繼續提供更多住房。此外，在沙漠中追逐住房負擔能力不再有意義，因為鳳凰城和拉斯維加斯等地的房價上漲，而氣候變得更熱。自動駕駛汽車將開始變得更加普遍在新政府的領導下，加州的更多地區變得更加宜居。隨着自動駕駛叫車應用程序和公交車獲得批准，舊金山和洛杉磯市中心等城市地區將變得更具吸引力，而遠郊地區也將更具吸引力，因為個人自動駕駛汽車將改善通勤狀況。

預測10：Z世代將改寫美國夢，從劇本中剔除住房所有權

預計與高價住房相比，低價住房將在2025年蓬勃發展，但這並不是因為美國年輕人或工薪階層開始擁有住房。相反，經濟適用房將被年長的買家搶購，因為他們的價格超出了更高的價格水平。與此同時，Z 世代將繼續與家人同住或租房直到30多歲，並選擇以其他方式積累財富。