房地產並購漸回溫 險資重新加倉抄底

伴隨著近年中國房地產行業格局發生劇變，在降負債、降杠杆的監管要求以及行業下行、企業自身流動性承壓的背景下，今年房地產行業收並購規模再度回溫。據不完全統計，8月份重點房企共涉及26筆並購交易，總交易對價達367.3億元，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，交易規模升至半年以來的小高峰。行業收並購的主要動因從此前的企業規模擴張，轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求，收並購市場也由民企主導轉向國資主導，外資戰略性加碼抄底的局面。與此同時，曾在2021年頻繁撤離地產股的險資又捲土重來，大舉加倉房地產。今年以來，平安保險、新華保險、太平保險、陽光保險等在房地產領域的投資均明顯增加。

過去兩年，險資因在上市地產股投資中損失慘重而陸續大筆減持。然而，房地產行業的資金特徵與險企的資金需求高度匹配，險資對房地產的直接投資具有多重優勢，致使險資不可能真正拋棄房地產投資。今年以來，房地產行業政策紅利頻出，鼓勵並引導通過市場化收並購的方式，紓困出險房企，防範市場出現系統性風險。因此，相比前兩年，在今年的市場收並購專案中，險資介入不動產的數量持續增加。近期，友邦人壽、平安人壽、泰康人壽、友邦人壽等多家險企發佈了關於不動產投資的資訊披露公告，涉及資金千億元。僅平安人壽就已累計披露對5個大額不動產專案的投資，出資總額達539億元。

從險企投資不動產專案的偏好看，多涉足商業辦公類樓宇、產業園區不動產和自用辦公樓、長租公寓等，此類型資產因穩定的收益和增值能力而備受青睞。尤其是位於核心城市的核心資產，既能在持有期間創造穩健的經營收益，又有穿越週期資產增值的潛力，一直是保險資金配置的重點方向之一。截至2023年6月30日，在平安保險投資組合中，不動產投資餘額達2093.93億元，占比4.5%；而在所有不動產投資中，物權類資產近76%，包括商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等。經過3年疫情衝擊，目前資產估值處於週期性低位，險資選擇此時入局，“抄底”心態昭然若揭。

房地產收購並購回溫，這是一個良好的信號，意味著行業風險出清速度將加快，有助於市場修復。但是，整體而言，由於行業風險尚存、市場信心和修復情況遠低於預期，大規模收並購熱潮或難以再現，謹慎、理性將是市場中長期的主基調。